Этапы ремонта в новостройке: от планирования до финишной отделки

Главный плюс покупки квартиры в новостройке — возможность сделать ремонт с чистого листа, полностью подстроив его под себя. В этой статье мы расскажем, как приступить к отделке правильно и как избежать лишнего стресса при обустройстве нового жилья.

Если дом официально сдан в эксплуатацию и вы приняли квартиру у застройщика по специальной процедуре, формально вам ничто не мешает начать ремонт. Тем не менее стоит учесть несколько моментов перед стартом.

● Тип строения. Кирпичные и панельные дома оседают в течение первых двух лет. Монолитные варианты, как правило, не дают дополнительной усадки после сдачи объекта в эксплуатацию.

● Ремонт соседей. Материалы, используемые жильцами при отделке, дополнительно нагружают здание и усиливают его усадку. Обычно эффект незначителен, но на первых этажах высотных домов он может быть заметен.

● Сезон. В идеале стоит посмотреть, как коммунальные системы ведут себя зимой: достаточно ли греют батареи, выдерживают ли мороз водопроводные трубы, не промерзает ли пол. 

Осадка не всегда ведет к трещинам в штукатурке и другим повреждениям отделки. Чтобы избежать возможных неприятных последствий, выбирайте подходящие материалы отделки. Штукатурки и шпатлевки с пластификаторами сглаживают деформации стен, защищая чистовое покрытие от повреждений. Предотвратить трещины также помогает покрытие из стеклохолста, или так называемой стеклофлизелин паутинки. 

 Перед тем как непосредственно перейти к отделке стен, полов и потолков, нужно выполнить несколько предварительных шагов. 

Верный ответ на вопрос «с чего начать ремонт в новостройке» — с составления дизайн-проекта. Без полного перечня документов, включающего чертежи, эскизы и смету, вы рискуете погрузиться в хаос. При наличии же проекта планирование бюджета, закупка материалов и прочие работы принимают структурированный вид. Важный, но не всеми осознаваемый факт: дизайн-проект от профессионального бюро экономит не только время, но и деньги заказчика. Без подробного плана велика вероятность переплатить за комплектующие или не уложиться в планируемые сроки. 

Заранее продумайте, где будут складироваться приобретенные стройматериалы, как и когда будет осуществляться доставка. Если ремонтом занимается подрядчик, он наверняка поможет с логистикой, а также подскажет наиболее выгодных поставщиков комплектующих.

По возможности закупите на 10% больше материала, чем указано в проекте. В партии может попасться брак или часть запасов может быть повреждена при проведении работ. 

Изменение плана квартиры необходимо согласовывать в госорганах. Такое мероприятие обычно занимает несколько месяцев.

Перед обращением в государственные инстанции внимательно изучите региональные законодательные акты. В них есть четкий перечень запрещенных работ.

Незаконная перепланировка — не лучшая идея. Она грозит штрафом и предписанием вернуть квартиру в исходный вид. Изменения же в несущих конструкциях несут прямую опасность для состояния постройки. 

Вот перечень ремонтных работ, запрещенных на федеральном уровне:

● расширение сантехнического узла за счет сокращения жилого помещения;

● отведение радиаторов отопления из комнаты на лоджию или балкон;

● нарушение целостности несущих конструкций или увеличение нагрузки на них — например, установка тяжелых перегородок;

● объединение балкона или лоджии с комнатой;

● установка теплых полов со снабжением от общедомовой магистрали горячего водоснабжения или центральной системы отопления;

● нарушение целостности вентиляционных каналов;

● объединение кухни и жилого помещения при наличии газовой плиты;

● проведение ремонтных работ на чердаке или в подвале многоквартирного дома без согласования со всеми жильцами;

● установка не предусмотренных планом балконов и лоджий.

Некоторые изменения в архитектурном плане — например, объединение санузлов — возможны, но требуют отдельного согласования. Если у вас возникают вопросы по той или иной переделке, изучите регламенты или обратитесь за консультацией в БТИ. 

1. Начало ремонта в квартире новостройке без отделки начинается с установки перегородок, если они необходимы и утверждены.

2. Второй этап — работа с коммуникациями: прокладка электрических проводов, перенос труб водоснабжения, подключение радиаторов.

3. Следующий шаг — выравнивание поверхностей: покрытие стен и потолка штукатуркой, шлифовка.

4. Далее идет заливка пола стяжкой и выравнивание.

Помните один простой принцип: работы проводятся от верхнего уровня к нижнему. Последовательность потолок - пол - стены помогает избежать лишнего загрязнения уже обработанных поверхностей. 

1. Установка навесных потолков или покраска.

2. Финишная отделка стен.

3. Укладка напольного покрытия.

4. Установка межкомнатных дверей.

5. Монтаж встраиваемой мебели: установка кухонного гарнитура, шкафов купе и систем хранения.

6. Монтаж электрических приборов, розеток и выключателей.

7. Подключение новой сантехники.

8. Установка плинтусов, накладок и наличников.

9. Расстановка мебели и декора.

Последовательность ремонта в новостройке иногда меняется в зависимости от используемых материалов, сезона работ и изначального состояния квартиры. 

Для новых домов лучший вариант — установка подвесных потолочных систем из металлического каркаса и гипсокартона. Такие конструкции устойчивы к усадке и долговечны. Обычные натяжные потолки тоже будут уместны, особенно если вы не хотите занизить высоту помещения.

Перед финишной отделкой стены в новостройке часто покрывают гипсокартоном. Такой шаг — это дополнительная страховка от деформации поверхностей.

При отделке стен кафелем в ванной или на кухне в цементный клей рекомендуется добавлять пластификаторы, повышающие упругость покрытия.

Из всех видов обоев наиболее упругими и устойчивыми к осадке считаются виниловые. При этом вероятность повреждения верхнего отделочного слоя минимальна при использовании любого материала.

Если вы планируете просто покрасить стены, уделите максимум внимания их выравниванию. Используйте отвесные маяки при нанесении штукатурки. 

 На первые несколько лет в новой квартире лучше положить линолеум или ковролин. Причина все та же — возможная (хоть и не обязательная) деформация дома. В постройках возрастом больше двух лет выбор отделки не ограничен — подойдут и ламинат, и паркет, и плитка. 

Непосредственно отделочные работы обычно длятся от полугода и более. При планировании времени на обустройство жилья в первую очередь учитывается его изначальное состояние. Застройщики обычно предлагают к продаже квартиры трех типов:

● с черновой отделкой;

● с предчистовой отделкой;

● с чистовой отделкой.

При этом в каждом конкретном случае квартира с условно черновой отделкой может выглядеть по-разному. Где-то не будет даже перегородок и подоконников, а где-то в комплектацию идут радиаторы и базовая сантехника.

На продолжительность ремонта влияет и то, делаете ли вы его самостоятельно или нанимаете профессиональную бригаду. Здесь сроки могут отличаться в разы.

Отдельно стоит заложить время на составление дизайн-проекта интерьера. Такие работы занимают от одного до нескольких месяцев.

Кроме сроков отделки, новоселов также интересует, сколько стоит ремонт в новостройке. На этот вопрос нет однозначного ответа. Только вы решаете, насколько дорогие материалы выбрать и с какими подрядчиками сотрудничать. Правда, экономить на интерьере, в котором вам предстоит жить долгие годы, конечно, не стоит.

Вот несколько практических рекомендаций по ремонту в новом доме от сотрудников нашего бюро.

1. Не спешите с началом работ, если есть такая возможность.

2. Правильнее и удобнее делать ремонт, если конструкция дома устоялась, а жильцы соседних квартир уже провели основные работы. При спешке можно попасть в неприятную ситуацию, когда новые натяжные потолки зальют при смене проводки соседи сверху, или дорогое декоративное покрытие потрескается из-за усадки.

3. Перед началом ремонта стоит сразу заменить входную дверь в квартире. Нередко в новостройках ставят дешевые, ненадежные модели. При этом в ремонтируемом помещении могут храниться дорогие строительные материалы.

4. Если в квартире не установлена базовая сантехника — смеситель и унитаз, начать ремонт придется с их установки. Это необходимые условия для работы строителей.

5. Оставьте в запасе сумму примерно в 20% от планируемой сметы. С большой вероятностью в ходе работ возникнут непредвиденные расходы — особенно, если вы занимаетесь ремонтом самостоятельно.

6. Не пренебрегайте чертежами и эскизами. Без подробных, профессионально составленных схем вы можете получить совсем не тот результат, на который рассчитывали. 

Пошаговый ремонт в новостройке начинается с черновых работ и заканчивается установкой мебели. При наличии желания и сил вы можете организовать весь процесс самостоятельно, но обращение к профессионалам значительно упростит задачу по обустройству нового жилья.

Не забывайте про главную особенность новостроек — возможную усадку здания в течение пары лет после постройки. Используйте специальные материалы, предотвращающие появление трещин и повреждение свежей отделки.